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Immobilien als Kapitalanlage: wann sie sich lohnt.
Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn die Miete die laufenden Kosten und einen großen Teil der Finanzierung trägt, die Lage langfristig Mieter anzieht und Sie Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall bilden können. Sie ist eine langfristige Anlage: Kaufnebenkosten und Anfangsjahre mit hohem Zinsanteil rechnen sich meist erst über zehn Jahre und mehr.
Wie eine vermietete Immobilie Vermögen aufbaut
Eine vermietete Immobilie arbeitet über vier Hebel: Tilgung (ein großer Teil der Rate wird aus der Miete bezahlt), Mietentwicklung (Mieten steigen tendenziell mit dem Preisniveau, die Rate bleibt bei fester Zinsbindung gleich), steuerliche Wirkung (Abschreibung und Zinsen mindern das zu versteuernde Einkommen) und Wertentwicklung. Nur die ersten drei lassen sich seriös planen.
Rechenbeispiel: eine Wohnung, nüchtern gerechnet
Ein vereinfachtes Beispiel, keine Angebotsrechnung:
| Posten | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (BW: 5,0 % GrESt + ca. 2 % Notar/Grundbuch) | ca. 21.000 € |
| Kaltmiete | 1.000 € / Monat = 12.000 € / Jahr |
| Bruttomietrendite | 12.000 € ÷ 300.000 € = 4,0 % |
| Kaufpreisfaktor | 300.000 € ÷ 12.000 € = 25 |
| Nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Rücklage) | ca. 2.000 € / Jahr |
Bei einer Finanzierung des Kaufpreises mit 3,8 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung liegt die Kreditrate bei 1.450 Euro im Monat. Die Miete deckt davon 1.000 Euro, abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten bleibt eine monatliche Zuzahlung vor Steuern. Wie hoch sie nach Steuern ausfällt, hängt an Abschreibung, Zinsanteil und Ihrem Grenzsteuersatz. Gleichzeitig tilgen Sie im ersten Jahr rund 6.000 Euro – Vermögen, das bei Ihnen bleibt.
Genau diese Rechnung machen wir im Erstgespräch mit Ihren Zahlen und am konkreten Objekt.
Welche Kosten Sie einplanen müssen
- Beim Kauf: Grunderwerbsteuer (Bayern 3,5 %, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz 5,0 %, Hessen und Berlin 6,0 %, Nordrhein-Westfalen 6,5 %), Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision.
- Laufend: Hausgeld (davon der nicht umlagefähige Teil), Instandhaltungsrücklage, Verwaltung, Grundsteuer soweit nicht umgelegt, Zinsen.
- Unregelmäßig: Mieterwechsel, Renovierung, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft.
Die Risiken, offen benannt
Mietausfall und Leerstand, Instandhaltung, Zinsänderung nach Ablauf der Zinsbindung, Standortentwicklung und eingeschränkte Liquidität. Keines davon ist ein Grund gegen eine Kapitalanlage – jedes davon ist ein Grund für eine Rücklage, eine sorgfältige Standortwahl und eine Finanzierung, die auch in schwachen Jahren trägt.
Für wen es sich lohnt – und für wen nicht
Es lohnt sich typischerweise für Angestellte, Beamte, Selbstständige, Ärztinnen und Ärzte mit stabilem Einkommen, einem Horizont von zehn Jahren und mehr und dem Willen, eine Rücklage vorzuhalten. Es lohnt sich eher nicht, wenn Sie das Geld in wenigen Jahren brauchen, Ihr Einkommen stark schwankt oder die Rechnung nur mit Steuervorteil aufgeht.
Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.
Erst die Lage und die Miete. Dann die Steuer.
Häufige Fragen
Was ist eine Immobilie als Kapitalanlage?
Eine Wohnung oder ein Haus, das Sie kaufen, um es zu vermieten – nicht, um selbst darin zu wohnen. Ziel ist laufender Ertrag aus der Miete und langfristiger Vermögensaufbau durch Tilgung und Wertentwicklung.
Welche Kosten entstehen beim Kauf?
Neben dem Kaufpreis die Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 Prozent) und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Laufend kommen Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsrücklage und Finanzierungskosten hinzu.
Wie hoch ist die Rendite einer vermieteten Wohnung?
Die Bruttomietrendite ergibt sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. In deutschen Großstädten liegt sie für Wohnungen häufig im Bereich von etwa 3 bis 5 Prozent; entscheidend ist aber die Nettorechnung nach Kosten, Finanzierung und Steuern am konkreten Objekt.
Ist eine Immobilie sicherer als Aktien?
Anders, nicht pauschal sicherer. Eine Immobilie schwankt im Wert weniger sichtbar, ist aber illiquide und auf einen Standort konzentriert. Ein breit gestreutes Depot ist jederzeit verfügbar, dafür sichtbar volatil. Beides nebeneinander ist oft sinnvoller als die Entscheidung für eines.
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