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Steuern sparen mit Immobilien: was wirklich abziehbar ist.
Bei einer vermieteten Immobilie mindern Abschreibung (AfA) auf das Gebäude, Schuldzinsen und die übrigen Werbungskosten das zu versteuernde Einkommen. Übersteigen sie die Mieteinnahmen, entsteht ein Verlust, der mit anderen Einkünften verrechnet wird. Die Tilgung ist nicht absetzbar. Nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
Der Mechanismus
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Von diesen Einnahmen ziehen Sie Ihre Werbungskosten ab. Bleibt ein Überschuss, wird er versteuert; entsteht ein Verlust, mindert er Ihre übrigen Einkünfte. Gerade in den ersten Jahren – wenn Zinsanteil und Abschreibung hoch sind – entsteht häufig ein steuerlicher Verlust, obwohl Sie wirtschaftlich Vermögen aufbauen.
Was abziehbar ist
- Abschreibung auf das Gebäude: 2, 2,5 oder 3 Prozent linear nach Baujahr, für neue Wohngebäude 5 Prozent degressiv, dazu Sonder-AfA nach § 7b oder Denkmal-AfA nach § 7i. Details: AfA bei Immobilien.
- Schuldzinsen der Finanzierung – die Zinsen, nicht die Tilgung.
- Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, etwa Verwaltergebühr.
- Erhaltungsaufwand für Reparaturen am vermieteten Objekt.
- Grundsteuer, soweit nicht auf den Mieter umgelegt.
- Fahrtkosten, Kontoführung, Rechts- und Steuerberatung, soweit objektbezogen.
- Finanzierungsnebenkosten wie Bereitstellungszinsen oder Notarkosten für die Grundschuld.
Wo die Grenze liegt
Eine Immobilie senkt nicht die Steuer, sondern das zu versteuernde Einkommen. Wie groß der Effekt in Euro ist, hängt an Ihrem Grenzsteuersatz: Bei jemandem im Spitzensteuersatz wirkt derselbe Betrag deutlich stärker als bei einem mittleren Einkommen.
Eine Immobilie, die sich nur wegen der Steuer rechnet, rechnet sich nicht.
Die Steuer verbessert eine gute Investition. Eine schlechte macht sie nicht gut.
Die zehn Jahre
Wer eine vermietete Immobilie länger als zehn Jahre hält, kann sie in der Regel steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG). Innerhalb der Frist ist ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig – wobei die in Anspruch genommene AfA den steuerlichen Buchwert mindert und den Gewinn damit erhöht. Eine Kapitalanlage-Immobilie ist deshalb auch steuerlich auf einen langen Horizont angelegt.
Wer von der Steuerwirkung am stärksten profitiert
Menschen mit hohem Grenzsteuersatz: Ärztinnen und Ärzte, Führungskräfte, Unternehmer, gut verdienende Angestellte. Für sie kann eine Immobilie mit hoher Abschreibung – Neubau mit § 7b oder Denkmal – besonders interessant sein. Mehr dazu: Medizinerrente.
Quellen
Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.
Erst die Lage und die Miete. Dann die Steuer.
Häufige Fragen
Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?
Das lässt sich ohne Ihre Zahlen nicht seriös sagen. Der Effekt hängt an Ihrem persönlichen Steuersatz, am Gebäudeanteil, am Baujahr und an der Finanzierung. Wir rechnen das mit Ihnen durch; verbindlich einordnen darf es Ihr Steuerberater.
Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?
Nein. Absetzbar sind die Schuldzinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensbildung – sie kostet Liquidität, senkt aber nicht das zu versteuernde Einkommen.
Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, ist der Gewinn in der Regel als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der zehn Jahre ist er bei Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei.
Kann ein Verlust aus Vermietung mit meinem Gehalt verrechnet werden?
Ja. Ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung wird grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften, etwa aus nichtselbstständiger Arbeit, verrechnet. Das ist der Mechanismus hinter der Steuerwirkung.
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