Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahresmieten eine Immobilie kostet. Beispiel: 300.000 Euro ÷ 12.000 Euro = Faktor 25. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Faktor 25 entspricht 4 Prozent, Faktor 20 entspricht 5 Prozent.
Die Formel
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete
Umrechnung in die Bruttomietrendite
| Kaufpreisfaktor | Bruttomietrendite |
|---|---|
| 15 | 6,7 % |
| 20 | 5,0 % |
| 25 | 4,0 % |
| 30 | 3,3 % |
| 35 | 2,9 % |
Wie Sie den Faktor einordnen
Ein Faktor ist nur im Vergleich aussagekräftig: mit anderen Objekten im selben Stadtteil, mit dem Durchschnitt des Marktes und mit der Entwicklung über die Zeit. In Märkten wie Heidelberg oder Frankfurt sind hohe Faktoren die Regel – dort bezahlt man die Stabilität der Nachfrage mit einer niedrigeren laufenden Rendite. In kleineren Märkten sind niedrigere Faktoren oft der Ausgleich für ein höheres Risiko.
Worauf Sie achten sollten
- Welche Miete? Ist-Miete oder angenommene Miete – ein Faktor auf eine Wunschmiete ist wertlos.
- Welcher Preis? Mit oder ohne Kaufnebenkosten, mit oder ohne Stellplatz.
- Welcher Zustand? Ein niedriger Faktor mit anstehender Sanierung ist kein Schnäppchen.
Den Faktor rechnen wir für jedes Objekt, das wir vorstellen – zusammen mit der Frage, ob die zugrunde liegende Miete am Markt trägt.
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand: 27.9.2026.