Kapitalanlage-Immobilien werden meist mit einem Annuitätendarlehen finanziert: gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, bei der der Tilgungsanteil jedes Jahr wächst. Entscheidend sind Zinsbindung (Planungssicherheit), anfängliche Tilgung (wie schnell die Schuld sinkt), Beleihungsauslauf (wie viel Eigenkapital eingesetzt wird) und eine Haushaltsrechnung, die auch bei Mietausfall trägt.
Das Annuitätendarlehen
Die monatliche Rate bleibt über die Zinsbindung gleich. Sie besteht aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld jeden Monat sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Deshalb baut sich Vermögen am Anfang langsam und später schneller auf.
Beispiel
| Posten | Wert |
|---|---|
| Darlehen | 300.000 € |
| Sollzins | 3,8 % |
| anfängliche Tilgung | 2,0 % |
| Monatsrate | 1.450 € |
| Zinsanteil im ersten Jahr | rund 11.300 € |
| Tilgung im ersten Jahr | rund 6.100 € |
Das Beispiel ist eine Modellrechnung, keine Konditionszusage.
Die vier Stellschrauben
- Zinsbindung: Wie lange ist der Zins fest? Nach Ablauf wird zu dann gültigen Konditionen verlängert – das Zinsänderungsrisiko liegt bei Ihnen.
- Tilgung: Wie schnell sinkt die Schuld? Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel schaffen Flexibilität.
- Beleihungsauslauf: Wie viel des Kaufpreises wird finanziert? Je höher, desto höher meist der Zins.
- Eigenkapital: Mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu tragen ist üblich; mehr Eigenkapital senkt Zins und Rate.
Die Haushaltsrechnung der Bank
Banken rechnen die Miete meist nicht voll, sondern mit einem Abschlag an und prüfen, ob Sie die Rate im Zweifel auch aus Ihrem Einkommen tragen können. Bestehende Kredite, Unterhaltspflichten und Lebenshaltungskosten fließen ein. Eine saubere Selbstauskunft und vollständige Unterlagen beschleunigen die Zusage erheblich.
Was wir übernehmen
Wir stimmen die Finanzierung mit Banken ab, mit denen wir regelmäßig arbeiten, und rechnen Ihnen die monatliche Belastung nach Miete, Zins, Tilgung und Hausgeld offen vor. Die Kreditentscheidung trifft immer die Bank.
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand: 27.9.2026.