Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Beispiel: 12.000 Euro Jahreskaltmiete ÷ 300.000 Euro Kaufpreis = 4,0 Prozent. Sie ist ein schneller Vergleichswert, berücksichtigt aber weder Kaufnebenkosten noch nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung oder Steuern – dafür braucht es die Nettomietrendite und eine Cashflow-Rechnung.
Die Formel
Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100
Die Jahresnettokaltmiete ist die monatliche Kaltmiete mal zwölf – ohne Betriebskosten, die der Mieter ohnehin trägt. Maßgeblich ist die tatsächlich erzielte oder am Markt realistisch erzielbare Miete, nicht eine Wunschmiete aus dem Exposé.
Die Nettomietrendite
Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Nicht umlagefähig sind typischerweise Verwaltergebühr, Instandhaltungsrücklage und Reparaturen, gegebenenfalls ein Mietausfallwagnis.
Beispiel
| Posten | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Kaufnebenkosten (7 %) | 21.000 € |
| Kaltmiete | 1.000 € / Monat |
| Jahresnettokaltmiete | 12.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | 2.000 € / Jahr |
| Bruttomietrendite | 12.000 ÷ 300.000 = 4,0 % |
| Nettomietrendite | 10.000 ÷ 321.000 = 3,1 % |
Warum die Rendite allein nicht reicht
Die Rendite sagt nichts über die Qualität der Miete (ist sie am Markt nachhaltig?), über die Substanz (steht eine Sanierung an?), über den Standort (ist die Nachfrage in zehn Jahren noch da?) und über Ihre persönliche Lage (Finanzierung, Steuersatz). Eine hohe Rendite ist oft der Preis für ein Risiko.
Eigenkapitalrendite und Cashflow
Für Kapitalanleger entscheidend ist am Ende, was nach Finanzierung und Steuern passiert: Welcher monatliche Cashflow bleibt, wie viel wird getilgt, wie verzinst sich das eingesetzte Eigenkapital? Diese Rechnung machen wir im Erstgespräch mit Ihren Zahlen – am konkreten Objekt.
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand: 27.9.2026.