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AfA bei Immobilien: welche Abschreibung für welches Objekt.
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) erlaubt es Vermietern, die Anschaffungskosten des Gebäudes – nicht des Grundstücks – über die Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Linear gelten 2 Prozent (Baujahr 1925 bis 2022), 2,5 Prozent (vor 1925) und 3 Prozent (Fertigstellung ab 2023). Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 sind 5 Prozent degressiv möglich, dazu unter Bedingungen die Sonder-AfA nach § 7b; bei Denkmalen gilt § 7i.
Die lineare AfA nach Baujahr
Die Grundregel steht in § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz. Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes:
| Fertigstellung | AfA-Satz | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor dem 01.01.1925 | 2,5 % pro Jahr | 40 Jahre |
| 01.01.1925 bis 31.12.2022 | 2,0 % pro Jahr | 50 Jahre |
| ab dem 01.01.2023 | 3,0 % pro Jahr | 33⅓ Jahre |
Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten einschließlich anteiliger Kaufnebenkosten. Der Grundstücksanteil bleibt außen vor.
Degressive AfA für neue Wohngebäude: 5 Prozent vom Restwert
Nach § 7 Absatz 5a EStG können neu gebaute Wohngebäude degressiv mit 5 Prozent vom jeweiligen Restwert abgeschrieben werden, wenn der Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt. Beim Kauf kommt es zusätzlich auf den Zeitpunkt des Kaufvertrags an; erworben werden muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist möglich – sinnvoll dann, wenn der lineare Betrag den degressiven übersteigt.
Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Für neue Mietwohnungen kann zusätzlich eine Sonderabschreibung von 5 Prozent pro Jahr in den ersten vier Jahren genutzt werden. Die wichtigsten Voraussetzungen:
- Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029,
- Gebäude im Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG),
- Baukosten höchstens 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 Euro je Quadratmeter,
- entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung und in den folgenden neun Jahren.
Zusammen mit der degressiven AfA ergeben sich so in den ersten Jahren bis zu rund 10 Prozent Abschreibung pro Jahr. Ob ein konkretes Objekt diese Voraussetzungen erfüllt, prüfen wir vor der Vorstellung anhand von Energienachweis und QNG-Zertifikat.
Denkmal-AfA nach § 7i EStG
Bei vermieteten Baudenkmalen können die Sanierungskosten erhöht abgeschrieben werden: acht Jahre je 9 Prozent, danach vier Jahre je 7 Prozent. Die Altbausubstanz läuft parallel mit der normalen linearen AfA. Voraussetzungen sind Denkmalschutz, vorab abgestimmte Maßnahmen und eine Bescheinigung der Denkmalbehörde. Ausführlich: Denkmal-AfA.
Was die AfA in Euro bedeutet
Die AfA senkt nicht die Steuer, sondern das zu versteuernde Einkommen. Wie viel sie in Euro wert ist, hängt am persönlichen Grenzsteuersatz: Bei 42 Prozent spart ein Abschreibungsbetrag von 10.000 Euro rund 4.200 Euro Einkommensteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer), bei 30 Prozent entsprechend weniger. Deshalb rechnen wir die Wirkung immer mit Ihrem Steuersatz – und empfehlen, sie mit Ihrem Steuerberater zu bestätigen.
Quellen
Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.
Erst die Lage und die Miete. Dann die Steuer.
Häufige Fragen
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung. Sie verteilt die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes steuerlich über seine Nutzungsdauer. Bei vermieteten Immobilien mindert sie als Werbungskosten die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Kann ich den Grundstücksanteil abschreiben?
Nein. Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Abschreibbar ist nur der Gebäudeanteil; die Aufteilung ergibt sich aus dem Kaufvertrag oder einem anerkannten Verfahren.
Kann ich die degressive AfA und die Sonder-AfA nach § 7b kombinieren?
Ja, grundsätzlich können die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a und die Sonderabschreibung nach § 7b nebeneinander in Anspruch genommen werden, wenn jeweils alle Voraussetzungen erfüllt sind. So entstehen in den ersten vier Jahren bis zu 10 Prozent Abschreibung pro Jahr. Die verbindliche Beurteilung trifft Ihr Steuerberater.
Gilt die 3-Prozent-AfA auch für eine ältere Bestandswohnung?
Nein. 3 Prozent gelten für Gebäude, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden. Für Baujahre von 1925 bis 2022 bleibt es bei 2 Prozent, vor 1925 bei 2,5 Prozent.
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