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Kapitalanlage ohne Eigenkapital: was geht – und was sinnvoll ist.
Eine Kapitalanlage-Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren ist möglich, aber die Ausnahme: Banken verlangen dafür ein hohes, sicheres Einkommen, sehr gute Bonität und oft weitere Sicherheiten, und die Zinsen liegen höher. Üblich ist, mindestens die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Ob eine Vollfinanzierung sinnvoll ist, ist eine andere Frage als ob sie machbar ist.
Was „ohne Eigenkapital“ bedeutet
Im Sprachgebrauch sind zwei Dinge gemeint: Die 100-Prozent-Finanzierung, bei der die Bank den Kaufpreis vollständig finanziert und Sie die Nebenkosten selbst tragen, und die 110-Prozent-Finanzierung, bei der auch Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch finanziert werden. Die erste ist bei guter Bonität darstellbar, die zweite deutlich seltener.
Was Banken sehen wollen
- Einkommen: hoch und sicher – unbefristete Anstellung, Beamtenstatus, etablierte Selbstständigkeit mit mehrjährigen Abschlüssen.
- Bonität: keine negativen Einträge, geordnete bestehende Verpflichtungen.
- Haushaltsrechnung: Die Rate muss auch ohne Mieteinnahme tragbar sein oder die Bank rechnet die Miete nur mit Abschlag an.
- Objekt: Lage, Zustand und Mietniveau fließen in den Beleihungswert ein – ein gutes Objekt erleichtert die Finanzierung.
Was es kostet
Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher der Zins. Dazu kommt eine höhere Tilgungsleistung, wenn die Restschuld in einer vernünftigen Zeit sinken soll. Die monatliche Zuzahlung ist deshalb bei einer Vollfinanzierung höher als bei einer Finanzierung mit Eigenkapital – der Steuereffekt kann sie teilweise ausgleichen, ersetzt aber keine Liquidität.
Wann es sinnvoll sein kann
Wenn Ihr Einkommen hoch und sicher ist, Sie eine Rücklage außerhalb der Immobilie halten und Sie den Kapitaleinsatz bewusst gering halten wollen – etwa weil Ihr Eigenkapital anderswo gebunden ist oder besser rentiert. Dann kann eine Vollfinanzierung ein legitimes Werkzeug sein.
Wann nicht
Wenn keine Rücklage vorhanden ist, das Einkommen schwankt oder die Rechnung nur aufgeht, wenn alles nach Plan läuft. Eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital und ohne Reserve ist kein Hebel, sondern ein Risiko.
Wie wir vorgehen
Wir rechnen mit Ihren Zahlen beide Varianten – mit und ohne Eigenkapitaleinsatz – nebeneinander und stimmen die Finanzierung mit Banken ab, mit denen wir regelmäßig arbeiten. Die Kreditentscheidung trifft immer die Bank.
Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.
Erst die Lage und die Miete. Dann die Steuer.
Häufige Fragen
Finanzieren Banken eine Immobilie zu 100 Prozent?
Einige Banken finanzieren den Kaufpreis vollständig, wenn Einkommen, Bonität und Vermögenssituation stimmen. Eine 110-Prozent-Finanzierung inklusive Nebenkosten ist deutlich seltener. In beiden Fällen steigt der Zins mit dem Beleihungsauslauf.
Welches Einkommen brauche ich dafür?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Als grobe Orientierung lässt sich ab etwa 3.000 Euro netto im Monat und sauberer Bonität häufig etwas darstellen; für Vollfinanzierungen erwarten Banken meist deutlich mehr und ein sicheres Beschäftigungsverhältnis.
Ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital riskanter?
Ja. Die Rate ist höher, der Zins meist auch, und bei einem Verkauf in den ersten Jahren kann die Restschuld über dem Erlös liegen. Deshalb braucht es eine Rücklage und einen langen Horizont.
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