Wissen · Vermögensaufbau
Vermögensaufbau mit Immobilien: vier Hebel, zwanzig Jahre.
Vermögen entsteht bei vermieteten Immobilien über vier Hebel, die gleichzeitig arbeiten: Tilgung durch die Miete, Mietentwicklung bei gleichbleibender Rate, steuerliche Wirkung von Abschreibung und Zinsen und – am unsichersten – Wertentwicklung. Der Effekt baut sich langsam auf; die ersten Jahre fühlen sich selten nach Vermögen an.
Die vier Hebel
- Tilgung durch den Mieter. Ein erheblicher Teil der monatlichen Rate wird aus der Miete bedient. Jeder getilgte Euro erhöht Ihr Eigenkapital.
- Mietentwicklung. Mieten steigen über lange Zeiträume tendenziell mit dem Preisniveau, die Kreditrate bleibt bei fester Zinsbindung gleich. Der Abstand wächst.
- Steuerliche Wirkung. Abschreibung und Schuldzinsen mindern das zu versteuernde Einkommen. Details: Immobilien und Steuern.
- Wertentwicklung. Der unsicherste Hebel – eine Rechnung, die nur mit Wertsteigerung aufgeht, ist keine Rechnung, sondern eine Hoffnung.
Warum sich die ersten Jahre nicht nach Vermögen anfühlen
Am Anfang geht der überwiegende Teil dessen, was hereinkommt, in Zins, Tilgung und Hausgeld. Der Vermögenseffekt steckt in der Tilgung – und die ist in den ersten Jahren am kleinsten, weil der Zinsanteil der Rate am größten ist. Wer nach drei Jahren aussteigt, hat vor allem die Kaufnebenkosten bezahlt.
Die drei Fehler, die am meisten kosten
- Zu wenig Rücklage. Eine defekte Heizung, ein Mietausfall, eine Sonderumlage – das kommt, und selten gelegen.
- Kaufen wegen der Steuer. Der Steuervorteil verbessert eine gute Investition. Eine schlechte rettet er nicht.
- Standort nach Preis auswählen. Die günstigste Wohnung ist selten die mit der stabilsten Mietnachfrage.
Eine Wohnung oder mehrere
Die zweite Immobilie ist fast immer einfacher als die erste: Die Bank kennt Ihre Vorgeschichte, Sie kennen den Ablauf, und die erste Wohnung bringt bereits eine Einnahme mit. Deshalb ist die erste Entscheidung die wichtigste – nicht, weil sie das meiste Vermögen schafft, sondern weil sie den Weg für die folgenden öffnet oder verbaut.
Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.
Erst die Lage und die Miete. Dann die Steuer.
Häufige Fragen
Wie lange sollte ich eine Kapitalanlage-Immobilie halten?
Steuerlich ist die Zehnjahresfrist relevant: Innerhalb von zehn Jahren ist ein Veräußerungsgewinn in der Regel steuerpflichtig. Wirtschaftlich rechnen sich die Kaufnebenkosten ohnehin erst über einen längeren Zeitraum.
Wie viele Wohnungen brauche ich für ein Portfolio?
Es gibt keine Zahl, ab der ein Portfolio beginnt. Sinnvoller ist die Frage, welche monatliche Einnahme Sie im Ruhestand haben wollen – daraus ergibt sich, wie viel getilgtes Eigentum nötig ist.
Was passiert, wenn der Mieter auszieht?
Dann tragen Sie die Rate weiter, bis neu vermietet ist. Genau deshalb gehört eine Rücklage zum Konzept – und deshalb schauen wir zuerst auf die Mietnachfrage am Standort, nicht auf den Quadratmeterpreis.
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