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Denkmal-AfA: die stärkste Abschreibung, die es für Wohnimmobilien gibt.
Bei vermieteten Baudenkmalen können die begünstigten Sanierungskosten nach § 7i EStG in acht Jahren mit je 9 Prozent und in weiteren vier Jahren mit je 7 Prozent abgeschrieben werden – insgesamt 100 Prozent in zwölf Jahren. Die Altbausubstanz wird parallel linear abgeschrieben. Voraussetzung sind Denkmalschutz, vorab abgestimmte Maßnahmen und eine Bescheinigung der Denkmalbehörde.
Wie hoch die Denkmal-AfA ist
Für vermietete Denkmalobjekte regelt § 7i Einkommensteuergesetz die erhöhte Abschreibung der begünstigten Sanierungskosten:
| Zeitraum | Abschreibung pro Jahr | Bezugsgröße |
|---|---|---|
| Jahr 1 bis 8 | je 9 % | Sanierungsanteil |
| Jahr 9 bis 12 | je 7 % | Sanierungsanteil |
| zusammen | 100 % | in 12 Jahren |
Parallel läuft für die Altbausubstanz die normale lineare Abschreibung – bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 sind das 2,5 Prozent pro Jahr, sonst 2 Prozent. Der Grundstücksanteil bleibt in beiden Fällen außen vor.
Der entscheidende Punkt: der Sanierungsanteil
Die 9 Prozent gelten nicht für den Kaufpreis, sondern nur für den begünstigten Sanierungsanteil daran. Wie groß dieser Anteil ist, entscheidet, wie stark die Denkmal-AfA überhaupt wirkt. Er ist die erste Zahl, nach der Sie bei einem Denkmalobjekt fragen sollten – vor der Rendite.
Drei Voraussetzungen, ohne die nichts davon gilt
- Das Objekt steht unter Denkmalschutz nach dem jeweiligen Landesrecht.
- Die Sanierungsmaßnahmen sind vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt – nachträglich lässt sich das nicht heilen.
- Es liegt eine Bescheinigung der Denkmalbehörde über die begünstigten Kosten vor. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an.
Für wen sich das rechnet
Die Denkmal-AfA wirkt über den persönlichen Steuersatz. Bei hohem Grenzsteuersatz ist der Effekt entsprechend groß, bei mittlerem Einkommen deutlich kleiner. Deshalb ist das Thema typischerweise für Gutverdiener interessant – Ärztinnen und Ärzte, Unternehmer, Führungskräfte.
Und auch hier gilt: Ein Denkmalobjekt an einem Standort ohne Mietnachfrage bleibt ein schlechtes Investment, egal wie gut die Abschreibung aussieht. Erst der Standort und die Miete, dann die Steuer.
Worauf wir bei Denkmalobjekten achten
- Nachweis des Denkmalschutzes und der Abstimmung mit der Behörde,
- Höhe und Nachvollziehbarkeit des Sanierungsanteils,
- Qualität der Sanierung und Seriosität des Bauträgers,
- Mietansatz im Vergleich zum Markt – nicht zu einer Wunschmiete.
Quellen
Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.
Erst die Lage und die Miete. Dann die Steuer.
Häufige Fragen
Gilt die Denkmal-AfA auch, wenn ich selbst einziehe?
Dann greift nicht § 7i, sondern § 10f EStG – mit anderen Sätzen und als Sonderausgabe statt als Werbungskosten. Die hier beschriebenen 9 und 7 Prozent gelten für vermietete Objekte.
Woran erkenne ich, ob ein Objekt wirklich denkmalgeschützt ist?
Am Eintrag in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes. Formulierungen wie „denkmalähnlich“ oder „im historischen Stil“ sind kein Denkmalschutz und begründen keine erhöhte Abschreibung.
Kann ich Denkmal-AfA und degressive AfA kombinieren?
Nein, für denselben Gebäudeteil schließen sich die erhöhte Abschreibung nach § 7i und die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a aus. Welcher Weg günstiger ist, rechnet der Steuerberater für den konkreten Fall.
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