Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erklärt. Von den Einnahmen werden Werbungskosten abgezogen – AfA, Schuldzinsen, nicht umlagefähige Kosten, Erhaltungsaufwand. Ein Überschuss wird mit dem persönlichen Steuersatz versteuert, ein Verlust mit anderen Einkünften verrechnet.
Die Einkunftsart
Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie werden als Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt und in der Anlage V erklärt – je Objekt eine eigene Anlage.
Einnahmen
Kaltmiete, vom Mieter gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen und -nachzahlungen, Erstattungen, gegebenenfalls Mietgarantiezahlungen.
Werbungskosten
- AfA auf das Gebäude,
- Schuldzinsen und Finanzierungsnebenkosten (nicht die Tilgung),
- Betriebskosten, auch die auf den Mieter umgelegten – die Umlage steht auf der Einnahmenseite,
- Verwaltungskosten, Kontoführung, Fahrtkosten, Steuerberatung, soweit objektbezogen,
- Erhaltungsaufwand für Reparaturen und Instandhaltung.
Erhaltung oder Herstellung?
Erhaltungsaufwand ist sofort abziehbar. Herstellungsaufwand – eine wesentliche Erweiterung oder Verbesserung – wird über die AfA verteilt. Achtung in den ersten drei Jahren nach dem Kauf: Liegen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten über 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten und sind nur noch über die AfA abziehbar.
Verluste
Ein Verlust aus Vermietung wird grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften verrechnet, etwa aus nichtselbstständiger Arbeit. Das ist der Mechanismus hinter dem, was umgangssprachlich „Steuern sparen mit Immobilien“ heißt.
Die Zehnjahresfrist
Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft. Dabei erhöht die in Anspruch genommene AfA den Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindert. Nach zehn Jahren ist der Gewinn für Privatpersonen grundsätzlich steuerfrei.
Was Sie dokumentieren sollten
Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung, Notar- und Grundbuchrechnungen, Darlehensverträge und Zinsbescheinigungen, Hausgeldabrechnungen, Handwerkerrechnungen, Mietverträge und Mieteingänge. Die Einordnung im Einzelfall trifft Ihr Steuerberater.
Quellen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand: 27.9.2026.