Die jährliche AfA ergibt sich aus Bemessungsgrundlage mal AfA-Satz. Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil des Kaufpreises plus der anteilige Anteil der Kaufnebenkosten; der Satz hängt vom Baujahr ab (2, 2,5 oder 3 Prozent linear) oder von Sonderregeln (5 Prozent degressiv, § 7b, § 7i). Beispiel: 240.750 Euro Bemessungsgrundlage × 2 Prozent = 4.815 Euro AfA pro Jahr.
Schritt 1: Anschaffungskosten ermitteln
Zu den Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Nicht dazu gehören Finanzierungskosten wie die Notarkosten für die Grundschuld – sie sind sofort als Werbungskosten abziehbar.
Schritt 2: Kaufpreis aufteilen
Nur das Gebäude nutzt sich ab. Deshalb wird der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Bei Eigentumswohnungen in Städten liegt der Gebäudeanteil häufig zwischen 70 und 85 Prozent, in teuren Innenstadtlagen kann der Bodenanteil deutlich höher sein. Eine im Kaufvertrag vereinbarte, realistische Aufteilung wird vom Finanzamt grundsätzlich anerkannt.
Schritt 3: Bemessungsgrundlage berechnen
Die Nebenkosten werden im gleichen Verhältnis aufgeteilt. Die Summe aus Gebäudeanteil des Kaufpreises und Gebäudeanteil der Nebenkosten ist die Bemessungsgrundlage.
Schritt 4: AfA-Satz bestimmen
| Fall | Satz |
|---|---|
| Fertigstellung vor 1925 | 2,5 % linear |
| Fertigstellung 1925 bis 2022 | 2,0 % linear |
| Fertigstellung ab 2023 | 3,0 % linear |
| Neubau, Baubeginn 10/2023 bis 09/2029 | 5 % degressiv vom Restwert |
| zusätzlich bei KfW 40 + QNG und Kostengrenzen | 5 % Sonder-AfA § 7b, Jahre 1–4 |
| Baudenkmal, Sanierungsanteil | 9 % Jahre 1–8, 7 % Jahre 9–12 |
Beispiel: Bestandswohnung, Baujahr 1970
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 300.000 € |
| Nebenkosten (5,0 % GrESt + 2,0 % Notar/Grundbuch) | 21.000 € |
| Anschaffungskosten gesamt | 321.000 € |
| Gebäudeanteil laut Kaufvertrag | 75 % |
| Bemessungsgrundlage (75 % von 321.000 €) | 240.750 € |
| AfA-Satz (Baujahr 1970) | 2,0 % |
| AfA pro Jahr | 4.815 € |
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent mindert das die Einkommensteuer um rund 2.020 Euro pro Jahr, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer – vorausgesetzt, die übrigen Einkünfte reichen für die Verrechnung.
Beispiel: Neubau, degressive AfA
Bei gleicher Bemessungsgrundlage von 240.750 Euro und 5 Prozent degressiv beträgt die AfA im ersten vollen Jahr 12.038 Euro, im zweiten 5 Prozent vom Restwert 228.712 Euro, also 11.436 Euro, und so fort. Sind zusätzlich die Voraussetzungen des § 7b erfüllt, kommen in den ersten vier Jahren je 5 Prozent der – auf 4.000 Euro je Quadratmeter gedeckelten – Bemessungsgrundlage hinzu.
Häufige Fehler
- Kaufpreis ohne Aufteilung abschreiben wollen.
- Finanzierungskosten in die Bemessungsgrundlage packen.
- Den falschen Satz nach Baujahr des Kaufs statt nach Baujahr des Gebäudes wählen.
- Anschaffungsnahe Aufwendungen übersehen: Wer in den ersten drei Jahren mehr als 15 Prozent der Gebäudekosten (netto) für Instandsetzung ausgibt, muss diese Kosten über die AfA verteilen statt sofort abziehen.
Quellen
Allgemeine Information, keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Stand: 27.9.2026.